Jak odzyskać pełną kaucję - i co zrobić, jeśli właściciel odmówi?

Środki ostrożności: graj dobrze, a otrzymasz zwrot całej gotówki

W samej Anglii jest ponad 11 milionów najemców, którzy płacą miliardy ludziom, których nigdy nie spotkali w depozytach za każdym razem, gdy się przeprowadzają.

Ale co się stanie, jeśli – pomimo Twoich najlepszych starań – stwierdzą, że nie możesz go odzyskać po zakończeniu najmu?

Zgodnie z prawem mieszkaniowym, większość prywatnych właścicieli jest zobowiązana do złożenia wszystkich depozytów przechowywanych w zarejestrowanym programie najmu, a także do przedstawienia pisemnego potwierdzenia tego na początku umowy.

Pod koniec ustalonego okresu, jeśli chcą wypłacić jakiekolwiek środki z tej puli, na przykład na pokrycie szkód lub czegokolwiek innego, muszą przedstawić wystarczające dowody na poparcie swojego roszczenia.

Jednak pomimo obowiązujących zasad, każdego roku tysiące ludzi zwraca się do organizacji charytatywnych, takich jak Porady dla obywateli oraz Schron w poszukiwaniu pomocy, po utracie kaucji za to, co twierdzą, nie z ich winy.

Dla przykładu, w zeszłym roku czterech na dziesięciu studentów miało część lub całość swoich depozytów przechowywanych przez właścicieli w wysokości 32 milionów funtów, zgodnie z StudentNajemca .

czy możesz to przeczytać

W całej Wielkiej Brytanii około 29% najemców co roku traci depozyty, sondaż przeprowadzony przez Hillarys znaleziono - średnio po 825 funtów za sztukę. To łącznie ponad 1 miliard funtów.

W większości przypadków właściciele podają profesjonalne sprzątanie, uszkodzenia wyposażenia, nadmierne zużycie i niezapłacone rachunki jako powody wstrzymywania kaucji – ale czasami niekoniecznie musisz się mylić.

Jeśli masz zamiar wkroczyć w świat wynajmu lub jesteś już najemcą, oto kilka porad na procedury, które możesz zastosować, aby chronić swój depozyt.

1. Sprawdź inwentarz drobnym drukiem - zrób zdjęcia

Eksperci twierdzą, że należy robić zdjęcia przed wprowadzeniem się i po wyprowadzce (Obraz: Getty)

Zaledwie jeden na pięciu najemców podpisuje inwentarz zdjęć przed wprowadzeniem się do mieszkania, co oznacza, że ​​w wielu przypadkach rzadko można znaleźć realne dowody na to, czy szkoda istniała przed podpisaniem umowy, czy nie.

Mark Scott, dyrektor prawny w kancelarii Blake Morgan , wyjaśnia: „Od 2007 r. wynajmujący, który przyznaje gwarantowany krótkoterminowy najem, musi chronić kaucję najemcy w jednym z zatwierdzonych programów kaucji za najem.

„To znacznie pomogło, ale wciąż pojawiają się spory dotyczące zwolnienia kaucji na koniec najmu i zwykle dotyczące kosztów sprzątania lub sporu o uczciwe zużycie wynajmowanej nieruchomości”.

Mark dodaje, że najemcy przed wprowadzeniem się powinni przejrzeć każdy szczegół inwentarza, biorąc pod uwagę istniejące meble i wyposażenie oraz stan przedmiotów.

Czytaj więcej

Najemcy wyjaśniono prawa

„Zdjęcia przed i po to dobry pomysł. Obie strony powinny starać się być obecne, gdy najem się kończy, a agent przeprowadza proces kasy – dodaje.

Danielle Cullen, dyrektor zarządzająca w StudentNajemca.com , mówi: „Bez posiadania dowodu stanu nieruchomości przed wprowadzeniem się, ludzie ryzykują utratę depozytów, gdy się wyprowadzają, ponieważ jest to ich słowo przeciwko właścicielowi.

„Obie strony muszą się chronić, a majątek i inwentarz są najważniejszą rzeczą. Oboje muszą uzgodnić i podpisać pełny spis, więc jeśli z jakiegoś powodu pojawią się jakiekolwiek problemy, istnieją fizyczne dowody na poparcie roszczeń.

„Jeśli nie ma dostępnego inwentarza, najemcy powinni poprosić o sprawdzenie inwentarza lub zrobić zdjęcia w dniu, w którym otrzymają klucze i wysłać je do agentów. Przynajmniej wtedy mają jakiś wizualny dowód stanu nieruchomości na koniec okresu najmu.

2. Jak najszybciej zgłoś wszelkie wątpliwości

Elektryka psuje się, jak wszystko, i jeśli to nie twoja wina, nie powinieneś ponosić odpowiedzialności

Jeśli podczas najmu wystąpi problem z domem, nie czekaj z jego zgłoszeniem do końca umowy — może się okazać, że za niego zapłacisz.

Wszelkie uszkodzenia urządzeń, wyposażenia lub przedmiotów, które zostały dostarczone wraz z nieruchomością, które nie powstały z Twojej winy, takie jak awarie urządzenia, należy zgłaszać i prowadzić ewidencję.

W razie potrzeby zrób zdjęcia (ze znacznikiem czasu). Wyślij e-mail do właściciela i zachowaj kopię tego e-maila.

Jeśli wynajmujesz za pośrednictwem agenta, poproś go, aby zgłosił wątpliwości również wynajmującemu i zachowaj jakąś formę dowodu rozmowy na wypadek, gdybyś później musiał się do tego odwołać.

Jeśli chodzi o drobne problemy, takie jak czajnik na inwentarzu w trakcie jego eksploatacji, zauważysz również, że powiadomienie właściciela mieszkania może faktycznie pomóc w sytuacji – ponieważ będzie on wtedy w stanie go wymienić.

3. Czy Twój depozyt jest chroniony?

Czy wiesz, co Twój właściciel zrobił z Twoimi pieniędzmi?

Ważne jest, aby wiedzieć, kto korzysta, a kto nie musi korzystać ze schematu kaucji. Jeśli twoja umowa najmu to AST (zabezpieczony najem krótkoterminowy), to twój właściciel musi zgodnie z prawem skorzystać z programu kaucji.

Dotyczy to zdecydowanej większości najmu w Wielkiej Brytanii. Ale jeśli wynajmujesz jako lokator i mieszkasz z właścicielem nieruchomości, nie jest to wymagane.

Wolny pokój dyrektor Matt Hutchinson wyjaśnia: „Właściciel musi, zgodnie z prawem, powiedzieć ci, z jakiego programu korzysta, jak ubiegać się o zwrot kaucji, co musisz zrobić w przypadku sporu i za co właściciel jest uprawniony do potrąceń.

„Mają na to 30 dni. Jeśli tego nie zrobią, można im nakazać wypłatę nawet trzykrotności kaucji.

W Anglii i Walii możesz zarejestrować swój depozyt u Usługa ochrony depozytów , Moje depozyty oraz System kaucji najmu . Istnieją oddzielne schematy TDP w Szkocja oraz Irlandia Północna .

Czy wiesz, czy Twój depozyt jest chroniony?

DOTYCHCZAS 500+ GŁOSÓW

Z reguły wynajmujący musi skorzystać z programu TDP, nawet jeśli kaucję wpłaca ktoś inny, na przykład system kaucji czynszowych lub Twoi rodzice.

W przypadku sporu na koniec najmu możesz skontaktować się z usługą alternatywnego rozwiązywania sporów (ADR) swojego programu, która jest organem ds. skarg, który pomaga w rozstrzyganiu sporów.

Zgromadzą informacje od Ciebie i wynajmującego przed podjęciem decyzji o wysokości kaucji, która powinna zostać zwrócona. Zarówno Ty, jak i Twój wynajmujący musicie zaakceptować decyzję podjętą przez służbę ADR.

na kogo głosować na test

Jeśli właściciel nie skorzystał z programu TDP, kiedy powinien był to zrobić, możesz skierować go do sądu, aby zamiast tego wystąpić o odszkodowanie. Z tym najlepiej poczekać do zakończenia najmu, aby nie narażać się na eksmisję .

7. Możesz mieć prawo do TRZY krotności swojego depozytu

Niewłaściwie zachowujący się właściciele lokali będą karani zgodnie z prawem

Prawo jest bardzo surowe w odniesieniu do właścicieli, którzy nie przestrzegają swoich zobowiązań prawnych dotyczących kaucji za najem.

Jeśli właściciel odmówi lub nie wpłaci pieniędzy do programu w ciągu 30 dni, może zostać ukarany karą finansową.

„Głównymi konsekwencjami niezarejestrowania kaucji przez właściciela i/lub dostarczenia pewnych informacji dotyczących kaucji są a) kara finansowa i b) zakaz doręczenia wypowiedzenia na podstawie art. 21 w celu zakończenia najmu, chyba że kaucja zostanie zwrócona do najemca” – wyjaśnia Nicole Rogers, radca prawny w DAS Law.

Mówiąc wprost, kara finansowa może wynosić od jednego do trzech razy więcej niż kwota depozytu.

4. Pieniądze NIE MOGĄ być odliczane za ogólne zużycie

Drobne ślady mebli, brudne żaluzje i wyblakła farba to przykłady zużycia (Obraz: Getty)

Jak ze wszystkim, warto znać swoje prawa. Jedną z kluczowych rzeczy, o których należy pamiętać, jest to, że właściciel nie może potrącić pieniędzy z kaucji za ogólne zużycie.

Porady dla obywateli Ekspert ds. mieszkalnictwa Martin Coates wyjaśnia: „Kiedy opuszczasz wynajmowaną nieruchomość, pieniądze powinny być potrącane z kaucji tylko wtedy, gdy nieruchomość została uszkodzona, coś się zepsuło lub jeśli zalegasz z czynszem. Pieniędzy nie można zdjąć za ogólne zużycie.

„Właściciel nie może żądać pieniędzy, jeśli coś się po prostu zużyje”.

Obejmuje to drobne ślady użytkowania, takie jak zużyte dywany, drobne zadrapania i zadrapania na ścianach oraz wyblakłe zasłony.

„Jeżeli właściciel będzie próbował cię za to obciążyć, możesz skontaktować się ze swoim systemem ochrony kaucji najmu (TDP), który skontaktuje cię ze swoją usługą alternatywnego rozwiązywania sporów (ADR)” – dodaje Coates.

5. Polowanie na płaskie? Nie tylko przekaż pieniądze

Jeśli coś jest nie tak, nie idź na to (Zdjęcie: Getty Images Europa)

Jeśli obecnie polujesz na mieszkanie, eksperci twierdzą, że powinieneś kierować się instynktem, jeśli chodzi o przekazanie początkowych pieniędzy.

„Jeżeli coś wydaje się dziwne lub pokój wydaje się zbyt idealny, a ty mówisz „co jest haczykiem?”, są szanse, że tak jest” – wyjaśnia Hutchinson ze SpareRoom.

„Zdecydowanie powinieneś unikać przekazywania pieniędzy za jakąkolwiek nieruchomość, której nie miałeś okazji odwiedzić, nawet jeśli właściciel poda ci pozornie uzasadnione powody, dla których nie możesz jej zobaczyć.

Jak długo planujesz pozostać w wynajętym domu?

DOTYCHCZAS 500+ GŁOSÓW

„Pierwsza czerwona flaga powinna brzmieć, jeśli coś wydaje się zbyt piękne, aby mogło być prawdziwe. Powinieneś również zachować ostrożność, jeśli kiedykolwiek zostaniesz poproszony o wpłatę pieniędzy z góry przed zobaczeniem nieruchomości.

„Jeśli masz jakiekolwiek wątpliwości dotyczące nieruchomości, którą widzisz reklamowaną, zadzwoń do witryny lub napisz do niej e-mail z prośbą o obejrzenie jej dla Ciebie” – dodaje.

Jeśli oglądałeś nieruchomość, ale nadal masz wątpliwości, możesz poprosić o rozmowę z poprzednimi najemcami na temat wszelkich problemów, jakie mieli z nieruchomością - Twój agent wynajmu powinien być dobrze przygotowany, aby doradzić Ci w tej sprawie.

6. Napraw wszelkie uszkodzenia przed wyprowadzką

Zwariowałeś trochę z wystrojem? Posortuj to przed wyjazdem (Obraz: Getty)

Jako najemca powinieneś mieć świadomość, że masz ogólny prawny obowiązek zwrotu nieruchomości w takiej postaci, w jakiej ją znalazłeś, chociaż mogą zostać uwzględnione pewne ulgi w zakresie rozsądnego zużycia.

Wszelkie uszkodzenia wykraczające poza to, takie jak zepsute urządzenia, które nie należą do Ciebie, mogą zagrozić zwrotowi pełnej kaucji, więc warto to naprawić przed wyprowadzką (może się to również okazać tańsze, zwłaszcza jeśli ;sa udział w domu).

„W przypadku, gdy wynajmujący/agent zauważy problemy, na które najemca się zgadza, najemca może zaoferować naprawienie problemu, zanim wynajmujący poniesie koszty, za które może pociągnąć najemcę do odpowiedzialności” – wyjaśnia Rogers z DAS Law. .

„Najemca może być w stanie rozwiązać problem samodzielnie lub po niższych kosztach niż może ponieść właściciel.

„Ta metoda może pomóc najemcy w maksymalizacji szans na odzyskanie pełnego depozytu” – dodaje.

8. Trzymaj się WSZYSTKICH dokumentów

Opłaca się być zorganizowanym (Obraz: Getty)

Bardzo ważne jest śledzenie wszelkich dokumentów, informacji i korespondencji związanej z najmem podczas najmu i do momentu zwrotu kaucji.

Oto pełna lista tego, co StudentNajemca sugerujemy, abyś wstrzymał się do dnia zwrotu kaucji:

1. Umowa najmu
2. Inwentarz odprawy - upewnij się, że masz kopie podpisane przez obie strony.
3. Zdjęcia zameldowania/wymeldowania
4. Zapisuj wszelką korespondencję z wynajmującym/agentem - jeśli dzwoniłeś, zanotuj datę/godzinę i to, co zostało omówione. StudentTenant sugeruje również śledzenie wszelkich połączeń telefonicznych za pomocą wiadomości e-mail.

9. Graj ładnie!

Traktuj miejsce tak, jak traktujesz swój dom (Obraz: AFP)

Ostatecznie jednym z najbezpieczniejszych sposobów na zwrot kaucji jest dbanie o nieruchomość.

David Cox, dyrektor naczelny brytyjskiej organizacji zawodowej agentów najmu, Znak własności ARLA , wyjaśnia: „Wynajmowane nieruchomości muszą zostać zwrócone w stanie, w jakim zostały oddane na początku.

„Jeżeli nieruchomość zostanie zwrócona w innym stanie, można dokonać potrąceń, aby przywrócić nieruchomość do porządku. Istnieje wiele odpowiednich powodów, dla których wynajmujący lub agenci wynajmujący mogą wstrzymać kaucję”.

Aby temu zapobiec, Cox twierdzi, że najemcy powinni upewnić się, że nie ma żadnych zaległych rachunków ani czynszu, gdy się wyprowadzą, a szkody zostaną naprawione.

Podczas najmu pomocna będzie również pielęgnacja ogrodu (lub utrzymywanie go w stanie, w jakim go otrzymałeś), podobnie jak ogólne prace konserwacyjne, takie jak otwieranie okien w celu zapewnienia wentylacji – w przeciwnym razie może to prowadzić do kosztownych napraw zawilgoconych.